住宅ローンの繰上返済とインデックス投資、どちらが得?

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2020年03月16日

住宅ローンの繰上返済とインデックス投資、どちらが得?

こんばんは、インデックス投資ブロガー、インデックス滝川@マネテク!です。

毎月決まった額を投資信託(もちろんインデックスファンドです)の購入に充てているのですが、それとは別に、住宅ローンの繰上返済用に少しずつ毎月貯金をしています。

そこそこまとまった額になったのですが、ふと、住宅ローンの繰上返済とインデックス投資、どちらが得なんだろう?と思ったので計算してみました。

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計算の前提


計算を単純にするために、以下の前提を置きます。

住宅ローン残高:1,500万円
毎年の返済額:100万円
毎年の繰上返済可能額:100万円
住宅ローン利率:1.5%
インデックス投資の期待リターン:3%

繰上返済する場合


15年間(実質8年間)の投資によるリターンは1,455万円、ローン利息によるマイナスは84.75万円、ということで、トータルでは1,371万円が残る結果となりました。

残高返済利息投資
01500
11300-200-21
21100-200-180
3900-200-1500
4700-200-12000
5500-200-90000
6300-200-600000
7100-200-3000000
80-100-0.750000000100
90000000000103200
100000000000106206200
110000000000109212206200
120000000000113219212206200
130000000000116225219212206200
140000000000119232225219212206200
1500000000001232392322252192122061455
-1500-84.751371

繰上返済しない場合


15年間の投資によるリターンは1,760万円、ローン利息によるマイナスは168.75万円、ということで、トータルでは1591万円が残る結果となりました。

残高返済利息投資
01500
11400-100-21.75100
21300-100-20.25103100
31200-100-18.75106103100
41100-100-17.25109106103100
51000-100-15.75113109106103100
6900-100-14.25116113109106103100
7800-100-12.75119116113109106103100
8700-100-11.25123119116113109106103100
9600-100-9.75127123119116113109106103100
10500-100-8.25130127123119116113109106103100
11400-100-6.75134130127123119116113109106103100
12300-100-5.25138134130127123119116113109106103100
13200-100-3.75143138134130127123119116113109106103100
14100-100-2.25147143138134130127123119116113109106103100
150-100-0.751511471431381341301271231191161131091061031760
-1500-168.751591

結論:住宅ローンの繰上返済するカネがあったらインデックス投資


というわけで、想定利回り3%が住宅ローンの利率1.5%よりも高いので、当たり前といえば当たり前なのですが、住宅ローンの繰上返済をするよりも、インデックス投資に資金を回したほうが得、という結果となりました。

個人的には、生命保険に入っていないので、住宅ローンの団信保険を生命保険代わりに、と考えると、急いで繰上返済しなくてもよいかな、という気もしています。

あとは、前提とする、想定利回りですね。
私の場合、2001年からさわかみファンドによる長期投資を始め、2007年から本格的に長期投資を始めました。
それ以来の利回り実績は、2019年末で4.92%となっています。
2020年1月末には5.21%まで上がっていたのですが、2月末には既にコロナショックの影響が出始めていて4.43%まで急低下しています。

それでも、3%くらいで落ち着いてくれるのではないかと思っていますが…。
まだしばらくは様子見ですが、底を打ったところで少しずつ買い進めたいと思います。

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もちろん私も楽天証券を使っているのですが、なんと言ってもインデックス投資に向く、ノーロード(手数料ゼロ)かつ信託報酬が低いファンドのラインナップが完璧なのが最高です。
長期投資では、いかにコストを低くして複利効果を大きくしていくか、ということが重要になってきますので、そういった意味でも楽天証券が最高だと思います。
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by ジョージ滝川 at 00:54 │ Comments(0) 投資  
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