余剰資金の使いみち！住宅ローンの繰上返済をすべき？投資をすべき？

住宅ローンの繰上返済で支払総額を削減

そして、住宅ローンを借りてからこれまで、ある程度まとまったお金ができたタイミングで繰り上げ返済をしてきています。
当初35年だったローンも順調に期間が短縮され、それに伴い支払(予定)利息総額もかなり減少しました。

積立投資も堅調に推移

一方で毎月一定の金額を積立投資のような形で投資信託の購入に充てています。
投資の手法としてはノーロードのインデックス投信への分散投資、ということになるかと思うのですが、今のところ割と良い運用実績を上げることができています。
計算してみたところ、インデックス投資を始めた10年前からの利回りはなんと5.65％/年になります。

(メモ)
利回りは、各月ごとの運用年数(運用日数÷365)×元本を元に利益総額をみなし利益として配分して簡易的に計算しています。
利回り＝(みなし利益/個別元本)^1/運用年数

余剰資金は繰上返済してる場合じゃない？！

そこでふと思ったのが、住宅ローン繰り上げ返済するよりも投資信託を購入したほうが得なのではないかということです。

シミュレーションしてみる

住宅ローンとして(別に住宅ローンじゃなくてもいいのですが(笑))1,200万円を借金し、毎月10万円を元金均等で返済、つまり年間120万円を返済して10年で完済するようなケースを例に考えてみます。
毎月の返済額に加えて、余剰資金が10万円あるとします。
住宅ローンの利率は年率3パーセント、投資対象の金融商品の期待利回りは5パーセントだと仮定します。

繰上返済による効果

普通に返済していくと、毎月10万円を返済し、10年で完済します。
総支払額は、13,815,000円です。

一方で、余剰資金をプールして毎年120万円ずつ繰上返済していくと、5年で完済します。
総支払額は13,009,500円となります。

つまり、繰上返済することにより節約できた利息は805,500円です。

投資による効果

一方で、投資の方も考えてみます。

普通に返済していくと、毎月10万円ずつ積み立てながら運用していくことになります。
年利5％で回していけるとすると、10年後には15,528,228円になります。

また、繰上返済した場合、後半の5年は毎月20万円ずつ投資することが可能です。
年利5％で回していけるとすると、最終的には13,601,217円になります。

よって、投資の方では、繰上返済しないことで、1,927,011円多く資産を増やすことができる、ということになります。

計算上は繰上返済より投資が明らかに得！

上記を元に計算すると、トータルでは、繰上返済をせずに投資する方が100万円以上お得、ということになります。
まぁ当たり前なのですが、期待利回りが高い以上、繰上返済するよりもそのお金で運用した方が有利、という結果になります。

ただ、住宅ローンの金利は変動してもそこまで劇的には変わらないだろうと思われるのに対し、投資の方は何なら減っちゃってる可能性も十分あるわけで、感覚的には堅実に行くなら住宅ローンの繰上返済、となりがちですが、数学的に考えれば投資に回した方が得、ということになる、ということだと思います。

あと、バイアスになりがちかなと思うのは、繰上返済は早めにすればするほど支払額の削減効果が大きい、という点です。
9年後、残り120万円の状態で120万円を繰上返済した場合、削減できる利息は元本120万円の1年分ですが、1年後に120万円を繰上返済した場合は9年後に残高が0になるまでの8年分なので、要は8倍の効果が見込めるわけです。
そうすると、どうせ繰上返済するなら早めに、ということにはなるものの、やはり利回りの高い運用には勝てない、ということになります。

まとめ：ベースの繰上返済を超える部分は投資に回します

こうやって改めて考えてみると、投資の複利効果はかなりの破壊力があります。
今後も5%超の利回りを実現できるかは分かりませんが、余剰資金は住宅ローンの繰上返済よりも優先して投資に向けたいと思います。
ただ、個人的には毎年計画的に一定額の繰上返済をして(繰上返済の原資として、毎月4万円貯めているのです)、それ以外の余剰資金は投資に突っ込む、という形でバランスを取りたいと思います。

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